Peter Ruwe, CSO ista Deutschland: Auftragseingänge bei Energieausweisen für Gewerbeimmobilien steigen deutlich an

Deutschland: Immopro24 – Experteninterview mit Peter Ruwe, CSO ista Deutschland zu den aktuellen Erfahrungen im Bereich Energieausweise für Gewerbeimmobilien und Wohngebäude

Peter Ruwe, CSO ista Deutschland. Quelle: ista

Immopro24 hat in einem Exklusivinterview Herrn Peter Ruwe unter anderem zu folgenden Themenbereichen befragt:

• Aufnahmebereitschaft des Marktes bei Energieausweisen für Gewerbeimmobilien.
• Wichtigkeit des Energieausweises bei der Vermarktung
• Dokumentensicherheit und Verlässlichkeit
• Wichtigkeit Segment Ausstellung von Energieausweisen bei ista
• Wissenstand Eigentümer von Gewerbeimmobilien im Bezug auf EnEV

Das komplette Interview lesen Sie bitte hier:

http://www.immopro24.eu/experten-exklusiv-interview/auftragseingaenge-bei-energieausweisen-fuer-gewerbeimmobilien-steigen-deutlich-an_98.html

Gewerbeimmobilien werden transparenter

Seit Januar 2009 ist es Pflicht, für alle Wohngebäude, die neu vermietet werden oder zum Verkauf stehen, auf Wunsch einen Energieausweis vorzulegen. Für alle anderen Gebäude, wie zum Beispiel Büros oder kommunale und kulturelle Einrichtungen, folgt diese Vorschrift ab Mitte des Jahres.

EnEV Energieausweis

Ähnlich wie die Energieklassen für Elektrogeräte dokumentiert der Energieausweis für Gebäude den Energie- und Stromverbrauch pro Quadratmeter Nettogrundfläche und Jahr (kWh/m2a) und gibt somit Hinweise über die Höhe der Heiz- und Stromkosten, die der künftige Mieter oder Eigentümer zu tragen hat und Der Energieausweis visualisiert auf einer Skala von Grün bis Rot das Niveau des Wärmeverbrauchs und spiegelt somit den Energiezustand des Objektes wieder.

Fristen und Ausnahmeregelungen
Seit 1. Januar 2009 gibt es die Ausweispflicht für alle Wohnhäuser, die nach 1965 gebaut wurden. Besitzer von Wohngebäuden, die vor diesem Datum gebaut wurden, müssen den Energiepass schon seit 1. Juli 2008 vorweisen. Ab 1. Juli 2009 wird diese Pflicht auf Gewerbeimmobilien erweitert. Dann müssen Eigentümer in Deutschland bei Verkauf oder Neuvermietung von Nichtwohngebäuden auf Verlangen dem potenziellen Kauf-Mietinteressenten einen Energieausweis für Gewerbeimmobilien vorlegen. Nicht von dieser Regelung betroffen sind Ferienhäuser, Baudenkmäler oder Abrisshäuser. Auch für Objekte, die eine Nettogrundfläche von unter 50 Quadratmeter aufweisen oder nicht beheizt werden, wie zum Beispiel Garagen, ist das Dokument nicht notwendig.

Gütesiegel für Immobilien
Interessenten haben dank des Energieausweises schon auf den ersten Blick die Möglichkeit, die Höhe des Energieverbrauchs einer Immobilie einzuschätzen und somit verschiedene Gebäude miteinander zu vergleichen. „Der Energieausweis macht es möglich, den energetischen Zustand von Immobilien transparent zu machen. Bei entsprechender Energieeffizienz bei Gebäuden wird der Ausweis zum Gütesiegel und bringt Vorteile bei Vermietung und Verkauf“, erklärt Karsten Zastrau, Produktmanager und Energieausweisspezialist bei ista, dem weltweit führenden Dienstleistungsunternehmen für die verbrauchsgerechte Erfassung und Abrechnung von Energie, Wasser und Hausnebenkosten.

Beitrag zum Klimaschutz
Ziel des Dokumentes ist es, die Bürger für den umweltfreundlichen Umgang mit Energie zu sensibilisieren. Immobilienbesitzer sollen durch den Energiepass zu Modernisierungsmaßnahmen bewegt werden..Der Energiepass ist eine optimale Orientierungshilfe, um die energetische Qualität des Objektes einzustufen und beurteilen zu können. Denn er weist auf energetische Mängel des Hauses hin und informiert den Eigentümer, mit welchen Maßnahmen die Energiebilanz verbessert werden kann.

Bedarfs- oder verbrauchsorientierter Energieausweis?
Das Dokument gibt es in zwei Varianten: Eigentümer von gewerblich genutzten Objekten können frei zwischen verbrauchs- und bedarfsorientierten Energieausweisen wählen. Der verbrauchsorientierte Energieausweis ermittelt den tatsächlichen Energieverbrauch pro Quadratmeter und reflektiert den Heizenergie- und Stromverbrauch der Nutzer. Mit Hilfe der Heizkosten- und Stromabrechnungen der letzten drei Jahre werden die Verbrauchskennzahlen ermittelt. Allerdings können mit dieser Methode mögliche Energiemängel des Gebäudes nicht unmittelbar aufgezeigt werden, da eine Vor-Ort-Begutachtung in der Regel ausbleibt. Dafür ist dieser Ausweis aber wesentlich kostengünstiger als die bedarfsorientierte Version. ista hat im Wohngebäudebereich ungefähr 200.000 Energiepässe ausgestellt und bietet die verbrauchsorientierte Variante bei Nichtwohngebäuden schon ab 109,90 Euro netto (130,78 Euro brutto) an.

Für den bedarfsorientierten Energieausweis wird eine wärmetechnische Bestandsaufnahme des Gebäudes vorgenommen. Dabei werden die bau- und anlagentechnischen Kenngrößen begutachtet. Dazu gehört die Qualität der Gebäudehülle und der Heizungsanlage. Aber auch Einflüsse wie Dämmung, Art der Heizung oder die Ausrichtung der Sonne fließen in die Berechnung mit ein. Die Erstellung des bedarfsorientierten Energieausweises ist sehr zeit- und kostenintensiv. Nicht selten belazfen sich die Preise auf mehrere hundert Euro. Der bedarfsorientierte Energieausweis gibt allerdings eine objektive Beurteilung über den energetischen Zustand der Immobilie unabhängig vom Verbrauchsverhalten der Nutzer. Bei der Erstellung der eindeutig aufwändigeren bedarfsorientierten Version arbeitet ista mit der europaweit tätigen Energieberatungsfirma Cycle Systems zusammen.

Durchblick im Gesetzesdschungel

Karsten Zastrau, Produktmanager und Energieausweisspezialist bei ista, gibt wichtige Informationen zum Energieausweis

Karsten Zastrau, Produktmanager und Energieausweisspezialist bei ista

Für Wohngebäude ist der Energieausweis bereits vorgesehen. Ab 1. Juli 2009 ist es Pflicht, das Dokument auch beim Verkauf oder Vermieten von Gewerbeimmobilien vorzulegen. Was Immobilienbesitzer dabei berücksichtigen müssen, weiß Karsten Zastrau, Produktmanager bei ista, dem weltweit führenden Messdienstleister für die verbrauchsgerechte Erfassung und Abrechnung von Energie, Wasser und Hausnebenkosten.

Herr Zastrau, wer muss einen Energieausweis erstellen lassen und wann muss dieser vorgelegt werden?

Karsten Zastrau: Jeder, der sich ein Haus kaufen, eine Wohnung mieten oder ein Büro beziehen möchte, hat Anspruch auf Vorlage eines Energieausweises vom Verkäufer beziehungsweise Vermieter. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen besitzen allerdings kein Recht das Dokument zu fordern. Bei Immobilien, in denen öffentliche Dienstleistungen mit einem hohem Publikumsverkehr erbracht werden, wie zum Beispiel Sozialämtern oder Schwimmbädern, müssen Energiepässe sogar im Eingangsbereich ausgehängt werden, wenn die Nettogrundfläche mehr als 1.000 Quadratmetern umfasst. Die Idee dahinter ist, dass die öffentliche Hand die Bürger durch den Energieausweis auf die Wichtigkeit des energiesparenden Umgangs hinweisen soll. Wenn bestimmte Kriterien erfüllt werden, müssen für eine Immobilie sogar zwei Energieausweise erstellt werden. Dies ist bei gemischt genutzten Gebäuden der Fall, wenn sich also sowohl Wohnungen als auch Gewerbe, wie zum Beispiel ein Handwerksbetrieb, in dem Gebäude befinden. Hier ist es Pflicht, einen Ausweis für Nichtwohngebäude und einen weiteren für Wohngebäude vorzulegen.

Welche Arten des Energieausweises gibt es?

Karsten Zastrau: Grundsätzlich gibt es zwei Methoden: Beim so genannten bedarfsorientierten Energiepass werden die Gebäudehülle und die verarbeiteten Materialien analysiert sowie das Heizungssystem begutachtet. Dabei wird der gesamte Wärmeverlust des Gebäudes ermittelt. Der Energieausweis soll über die energetische Effizienz des Objektes, unabhängig vom Verhalten einzelner Nutzer, informieren. Der verbrauchsorientierte Energiepass hingegen stellt den tatsächlichen Energieverbrauch je Quadratmeter fest. Hier wird der Energieverbrauch auf Basis der Heizkostenabrechnungen sowie bei Nichtwohngebäuden auch der Stromabrechnungen der letzten drei Jahre ermittelt. Der verbrauchsorientierte Energieausweis kann bei Wohngebäuden bereits für unter 50 Euro erworben werden. Beim bedarfsorientierten Ausweis können sich die Kosten dagegen auf mehrere hundert Euro belaufen.

Welche Rechte leiten sich für Mieter aus dem Energieausweis ab?

Karsten Zastrau: Der Energiepass soll ausschließlich die Gebäudenutzer informieren. Daher sollte der Vermieter insbesondere darauf achten, den Energieausweis nicht als Bestandteil des Mietvertrages zu deklarieren, damit der Mieter keine Rechtswirkungen ableiten kann. Klar ist: Gebäudeeigentümer können bei schlechten Energiekennwerten Sanierungsmaßnahmen gesetzlich vorgeschrieben werden. Für den Eigentümer reicht es vollkommen aus, den Energieausweis dem Nutzer zugänglich zu machen.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Karsten Zastrau: Jeder Energieausweis hat ab Erstellung eine Gültigkeit von 10 Jahren. Wer in der Zwischenzeit Sanierungen durchführen lässt, wird sicherlich vor Ablauf der zehn Jahre die Erstellung eines neuen Energieausweises beauftragen, um den erwarteten besseren Kennwert gegenüber Käufern und Mietern auch transparent machen zu können.

Sind Energieausweise zwingend vorgeschrieben?

Karsten Zastrau: Wenn der Interessent vom Verkäufer bzw. Vermieter eines Gebäudes dies verlangt, muss der Energiepass vorgelegt werden. Bei Neubau hat der Eigentümer sogar die Pflicht, den Energieausweis der zuständigen Landesbehörde auf Verlangen vorzulegen. Gemäß des Energieeinspargesetz können bei Vorstößen gegen die Vorlagepflicht sogar Bußgelder von bis zu 15.000 Euro ausgesprochen werden.

Woher bekomme ich einen Energieausweis?

Karsten Zastrau: ista bietet beide Varianten des Energieausweises an: Unabhängig davon, ob wir für das Objekt schon eine Heizkostenabrechnung erstellt haben oder nicht, erstellen wir für alle Wohn- und Nichtwohngebäude den verbrauchsorientierten Energieausweis. Interessenten können uns über die Internetseite www.ista.de sowie über unser Service Center Leipzig beauftragen. Gemeinsam mit unserem Partner Cycle Systems, ein marktführendes Energieberatungsunternehmen mit der Spezialisierung auf den Gebäudepass, bieten wir ebenfalls bundesweit den Bedarfsausweis an.

Hier können Sie Ihren Energieausweis für Nichtwohngebäude als Verbrauchsausweis gesetzeskonform online erstellen lassen

Klimaschützer oder Energiefresser: Der Energieausweis wird es zeigen

Der mehrseitige Ausweis enthält alle Informationen zum Heiz- und Stromverbrauch und gibt objektspezifische Modernisierungsempfehlungen

Energieausweis - Aufbau und Funktion

Beim Kauf Autos und Kühlschränken ist es schon seit Jahren selbstverständlich den Energieverbrauch zu berücksichtigen. Seit Mitte 2008 trifft dies auch für Gebäude zu. Seitdem muss der Energiepass für Wohnimmobilien bei Verkauf oder Vermietung auf Wunsch vorgelegt werden. Ab 1. Juli 2009 wird diese Pflicht auf Nichtwohngebäude erweitert. Für potenzielle Käufer oder Mieter eines Gewerbegebäudes schafft der Energiepass künftig Transparenz, denn er informiert über die Energieeffizienz einer Immobilie. „Der Pass zeigt dem Interessenten deutlich, ob das gewerbliche Objekt ein Energiefresser ist oder ob es ein gut isoliertes, energieeffizientes Gebäude ist“, erklärt Karsten Zastrau, Produktmanager von ista, dem weltweit führenden Messdienstleister.

Der Pass beurteilt die Immobilie anhand der Tauglichkeit, Wärmeverluste und Energiekosten gering zu halten und macht so eine Aussage über die Höhe der Heiz- und Energiekosten. Auf einem Farbtacho von Grün bis Rot kann sehr einfach entnommen werden, in welchem energetischen Zustand sich die Immobilie befindet.

Beim Energieausweis für Gewerbegebäude wird im Gegensatz zu Wohngebäuden eine ganzheitliche energetische Beurteilung vorgenommen. Bei der Erfassung des Heizverbrauchs fließt die Berücksichtigung des Stromverbrauchs mit ein. Grundsätzlich gilt: Energieausweise werden jeweils pro Gebäude ausgestellt. Mit einem Ausnahmefall: Fehlen bei Nichtwohngebäuden dezentrale Messeinrichtungen, ist die Erstellung eines Energieausweises ausnahmsweise pro Heizungsanlage möglich. In diesem Beispiel ist ein Energiepass für die ganze Liegenschaft ausreichend.

Der Energieausweis im Detail
Der Energiepass für Nichtwohngebäude umfasst vier Seiten mit einer zusätzlichen Seite für objektspezifische Modernisierungsmaßnahmen. Seite eins enthält die Stammdaten zum Objekt (z.B. die Gebäudekategorie, Adresse, Baujahr des Gebäudes) sowie den Anlass zur Erstellung (Vermietung, Verkauf, Modernisierung, etc.). Besonders zu beachten ist die Nettogrundfläche. Sie ist die Bezugsfläche beim Energieausweis für Nichtwohnimmobilien. Die Nettogrundfläche ist in der DIN 277 geregelt: Hierzu sind die lichten Maße zwischen den Bauteilen (z.B. Wände) in Höhe der Fußbodenoberkante anzusetzen.

Die 2. Seite ist ausschließlich für die bedarfsorientierte Variante vorgesehen. Bei dieser Art werden der Energiebedarf des Gebäudes und die energetische Qualität der Gebäudehülle bestimmt sowie die haustechnischen Anlagen (z.B. Heizung, Kühlung und Lüftung) begutachtet. Die standardisierte Berechnungsmethode ist durch die Energieeinsparverordnung vorgeschrieben und die angegebenen Werte sind „Normwerte“, das heißt sie erlauben keine Rückschlüsse auf den realen Energieverbrauch. Der bedarfsorientierte Ausweis ist bei Neubau und nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen auch bei Bestandsimmobilien Pflicht.

Die dritten Seite stellt den tatsächlich ermittelten Energieverbrauchskennwert des betrachteten Objektes in den Mittelpunkt. Der Wert wird auf Basis der letzten drei Abrechnungsperioden berechnet und in Kilowattstunden je Quadratmeter für ein Jahr ausgewiesen (kWh/m2a). Auf einer Farbskala wird mit einem Pfeil verdeutlicht, ob das Gebäude energetisch im „grünen Bereich“ liegt. Anders als bei Wohngebäuden wird beim Energiepass für Nichtwohngebäude zusätzlich noch der Stromverbrauch erfasst und auf einem zweiten Farbtacho visualisiert.

Bei dem von der Energieeinsparverordnung vorgegebenen Verfahren zur Ermittlung der Energieverbrauchskennwerte wird der tatsächlichen Energieverbrauch eines Gebäudes berücksichtigt. Zusätzlich werden auf der Farbskala objektspezifische Referenzwerte für Heizung und Strom visuell dargestellt. So ergibt sich die Möglichkeit, Objekte noch besser miteinander vergleichen zu können. Die Referenzwerte werden regelmäßig durch das Bundesverkehrsministerium bzw. durch das Bundesbauministerium veröffentlicht.

Seite vier besteht aus allgemeinen Erklärungen zu den verwendeten Begriffen sowie eine Auflistung der Berechnungsgrundlagen. Am Ende erhalten Eigentümer und Vermieter auf der letzten Seite objektspezifische Sanierungsempfehlungen (z.B. der Austausch der Anlagentechnik oder die mögliche Verbesserung der Dämmung)

Energieausweise entsprechend EnEV

Mit dem Energieausweis (früher auch Energiepass) nach der deutschen Energieeinsparverordnung [EnEV] für Wohngebäude und sogenannte Nichtwohngebäude (Immobilien wie zum Beispiel: Büro, Ladenlokale, Lagerflächen oder öffentliche Gebäude) wird die EG-Richtlinie 2002/91/EG (EPBD Energy Performance of Buildings Directive) in nationales deutsches Recht umgesetzt. Der Energieausweis stellt übersichtlich die sogenannte Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes oder einer definierten Immobilieneinheit dar. In Österreich wurde die EG-Richtlinie in spezielle Landesgesetze und das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) umgesetzt. Diese EU-Richtlinie ist seit Januar 2006 für alle EU-Mitgliedstaaten gültig.

Wer ist von dieser Verordnung NICHT betroffen:

Immobilieneigentümer, die ihr Objekt weder verkaufen noch vermieten wollen

Wen betrifft die Verordnung:

Immobilieneigentümer, die über eine vermietete Immobilie verfügen oder die Immobilie veräußern wollen

Energieverbrauchsausweis vs. Energiebedarfsausweis

Der deutsche Gesetzgeber unterscheidet zwischen diesen beiden Arten des Energieausweises.

Der Energiebedarfsausweis wird auf der Basis von zu diesem Zweck erstellten Berechnungen zum Beispiel des umbauten Raumes, der bestehenden oder der zu errichtenden Heizungsanlage, der Dämmung, der Fenster usw. erstellt. Die Erfassung dieser Daten kann durch den Gebäudeeigentümer oder einen zu beauftragenden Fachmann im Bestandsobjekt bzw. im Zuge der zu beantragenden Baugenehmigung vorgenommen werden.

Entsprechend der Energieeinsparverordnung ist der Energiebedarfsausweis grundsätzlich vorgeschrieben bei: einer Gebäudeneuerrichtung oder bei einer Gebäudeerweiterung/Gebäudeänderung.

Durch die umfangreiche Datenrecherche ist der Energiebedarfsausweis, selbst bei eigener Erfassung der Daten und anschließender Plausibilitätsberechnung durch einen zur Ausstellung eines Energiebedarfsausweis berechtigtes Büro, deutlich teurer als ein Energieverbrauchsausweis.

Der Energieverbrauchsausweis wird auf Basis des in der Vergangenheit gemessenen Energieverbrauchs der Immobilie erstellt. Hierzu wird die Heizkostenabrechnung bzw. die Abrechnung des Energielieferanten aus mindesten drei Abrechnungsperioden herangezogen. Aus diesen Daten wird dann, unter Berücksichtigung eines möglichen Leerstandes und witterungsbereinigt, ein Durchschnittswert errechnet.

Energieausweise können beispielsweise bei Architekten in Auftrag gegeben werden.

Eine ausgezeichnete Lösung zur Ausstellung eines Energieausweises bieten spezialisierte Online-Portale. Hierbei ist jedoch genauestens auf die Kompetenz und Seriosität des Ausstellers des jeweiligen Energieausweises zu achten. Auf der folgenden Seite können Sie einen Energieausweis (Energieverbrauchsausweis) für Nichtwohngebäude (Gewerbeimmobilien) erstellen lassen: http://www.immopro24.eu/energieausweis/energiepass-fachbeitraege.html. Das ausstellende Unternehmen des Energieverbrauchsausweises für Nichtwohngebäude ist hier die Firma ista Deutschland.

Unter Androhung eine Bußgeldes in Höhe bis zu 15.000 Euro sind folgende Gebäudeeigentümer verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen:

Ab dem 01.01.2009 sind alle Gebäudeeigentümer für den Fall einer Vermietung oder Veräußerung ihres Gebäudes verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht allerdings nicht für Gebäude die unter Denkmalschutz stehen.

Dabei können Inhaber von Nichtwohngebäuden grundsätzlich zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis wählen.

Öffentliche Gebäude – ab einer Nettogrundfläche von 1.000 m² – mit Behörden oder anderen öffentlichen Einrichtungen mit hohem Publikumsverkehr. In diesen Gebäuden ist der Energieausweis gut sichtbar aufzuhängen.